sosnovikov_estate ⏬ почитайте ⏬

В Петербурге появилась ипотечная программа подходящая всем.

Можно взять квартиру в обычную ипотеку с платежами по 2000 р в месяц на первые 2-3 года. Без удорожания стоимости квартиры и переплат банку.

Ставьте + в комментариях, распишу подробнее.

#сосновиков
#ипотека
#новостройки
#недвижимость
#риэлтор

sosnovikov_estate ⏬ подробнее про документ ⏬

С 1 января 2026 года был отменен мораторий на взыскание неустойки с застройщиков.

Он действовал почти 5 лет. И все это время даже если застройщик на год задержал выдачу ключей, дольщик никакой компенсации не получал. А задерживает сейчас ровно половина.

Чтобы уменьшить количество неустоек застройщики рассылают дольщикам «соглашение о переносе сроков». В нем ничего не говорится о неустойке. Лишь о переносе сроков.

А потом милые девушки из колл-центра звонят дольщикам и говорят, что тех кто первый подпишет, мы первыми на приемку позовём.

Не вникая, люди подписывают. Ради того, чтобы чуть быстрее получить ключи. Не зная, что подписание этого соглашения это отказ от требования неустойки.

#сосновиков
#ипотека
#новостройки
#недвижимость
#риэлтор

sosnovikov_estate ⏬ Рефинансирование - самая красивая ловушка от банка ⏬

Звонит менеджер, говорит «снизим процент с 21 до 18, платёж упадёт». Вы слышите слово «выгодно» и подписываете.

А зря. Потому что после этого ипотека для вас начинается заново.

Дело вот в чём. Когда вы три года платите ипотеку под 21%, за это время из ваших платежей около 95% уйдёт банку на проценты. Тело долга почти не уменьшится.

Вы заплатили несколько миллионов, а должны почти столько же, сколько в начале.

И это не злой умысел, так устроена ипотека. Банк сначала забирает свои проценты, и только потом потихоньку начинает сокращать ваш долг.

Дальше вы приходите рефинансироваться. Старый долг закрывают, открывают новый, на остаток, который почти не уменьшился. График платежей обнуляется. И вы снова в самом его начале, где из каждого платежа почти всё уходит банку на проценты. Только уже второму банку. По той же квартире.

Первые три года вы не платили за жильё. Вы оплатили банку «аренду» его капитала. И эта сумма уже не вернётся, она не пересчитается, не зачтётся, не учтётся. Она просто была.

Поэтому рефинансирование имеет смысл в двух случаях: разница в проценте большая и вы в начале ипотечного пути.

Во всех остальных случаях вы не снижаете переплату. Вы меняете банк, которому начинаете платить заново.

#сосновиков
#новостройки
#ипотека
#недвижимость
#риэлтор

sosnovikov_estate ⏬ Если вы находитесь в Петербурге ⏬

И у вас есть ребенок младше 7 лет, то вам доступна семейная ипотека без первого взноса.

Комплексов таких немного, но они есть. Их больше десяти. С отделкой и без нее. Разной степени готовности. С пропиской в СПб и ЛО. Разные. Надо разговаривать.

Пишите слово «подбор». Расскажу подробнее.

#сосновиков
#новостройки
#ипотека
#недвижимость
#риэлтор

sosnovikov_estate ⏬ Уменьшать платёж или срок ⏬

Регулярно встречаю людей, которые уверены: досрочными погашениями выгоднее уменьшать платёж, а не срок.

Логика такая. В итоговой переплате разницы нет, что ни уменьшай. Зато если случится беда, платить будет легче, потому что платёж меньше.

Теоретически всё верно. Проблема в том, что дальше теории это рассуждение обычно никто не проверял.

1️⃣ К ежемесячному платежу заёмщик так или иначе готов. Никто не берёт ипотеку с мыслью, что в ближайший год денег на платежи не будет. А вот смириться со сроком в тридцать лет морально куда тяжелее. И это само по себе аргумент его сокращать.

2️⃣ Крупные досрочные платежи случаются разово и далеко не у всех. Людей, способных из месяца в месяц докидывать по двести тысяч сверху, очень мало. В основном вносят реже и меньше.

3️⃣ Возьмём ипотеку 10 млн на 30 лет под 18%. Вы вносите 200 000 досрочно:

➡️ Уменьшаете срок — сокращаете ипотеку на 9,5 лет и переплату на 17 млн переплаты.
➡️ Уменьшаете платёж — он уменьшится на на 3000 рублей (по-моему уже очевидно, что лучше).

Но главное, то что вот эти 3000 вы в следующем месяце просто не сможете внести досрочно. Онлайн-банк не пропустит такую мелочь. У большинства минимальная сумма досрочного в разы больше. То есть мнимую «лёгкость» вы получили, а возможность опережать график — потеряли.

Вся загвоздка в том, что ипотечный калькулятор разрешает вносить любую сумму, а реальный банк нет. В калькуляторе уменьшение платежа выглядит красиво. В жизни оно работает в разы хуже.

В общем, совет «уменьшайте платёж» хорошо звучит ровно до тех пор, пока его автор не оформит ипотеку сам. Почему-то именно после этого все они дружно начинают уменьшать срок.

Сам калькулятор и инструкцию к нему могу выслать. Просто попросите.

#сосновиков
#новостройки
#ипотека
#недвижимость
#риэлтор

sosnovikov_estate ⏬ Квартира, в которой нельзя ничего сделать ⏬

Кажется, что недвижимость самый надёжный актив. Но есть сценарий, при котором квартира формально ваша, а распоряжаться ей вы не можете.

Если человек, который снимает у вас квартиру, умирает в ней, право пользования жильём по закону не исчезает вместе с ним, а переходит к его наследникам. Та же цена, тот же срок, те же условия. То есть в вашу квартиру на законных основаниях могут въехать люди, которых вы никогда не видели. И выселить их нельзя.

Дальше начинается самое весёлое. Наследство вступает в силу через полгода. Все эти шесть месяцев квартира заморожена: вы не получаете плату, не можете сдать её другим, не можете продать и даже не имеете права вынести вещи покойного. Просто стоите и ждёте.

Небольшое уточнение для тех, кто сейчас открыл кодекс. Формально статья 617 про аренду, а съём квартиры физлицом для жизни юридически называется наймом и регулируется главой 35 ГК. Названия разные, но логика одна: права не исчезают со смертью того, кто снимал жильё, и защититься можно так же, парой строчек в договоре.

И вот эти строчки. Достаточно заранее вписать в договор найма:

«Стороны договорились, что в случае смерти Нанимателя договор найма прекращается. Права и обязанности Нанимателя по настоящему договору, в том числе право пользования жилым помещением, к наследникам и к гражданам, постоянно проживавшим совместно с Нанимателем, не переходят. Положения ст. 686 ГК РФ применяются с учётом настоящего условия, согласованного сторонами».

Один абзац в договоре, который вы, скорее всего, никогда не используете. Но если он понадобится, то сэкономит полгода жизни и нервов.

Шаблон договор найма могу скинуть. Напишите слово «шаблон». Вышлю.

#сосновиков
#новостройки
#ипотека
#недвижимость
#риэлтор

sosnovikov_estate ⏬ Квартира, купленная одним, делится пополам ⏬

Девушка пять лет тянула ипотеку сама. Родители подкинули три миллиона на первоначальный. Муж за эти пять лет не внёс ни рубля.

Развелись. Он подал на раздел. Суд отдал ему половину.

Первая реакция: «как так, она же одна платила». А по закону всё логично до боли.

Семейный кодекс, статья 34. Куплено в браке, значит совместное. Неважно, кто платил. Неважно, на кого оформлена. Неважно, что один из супругов пять лет искал себя на диване. Пополам.

И это работает в обе стороны. Просто историю обычно рассказывают со стороны того, кто платил. Со стороны того, кто получил половину чужой квартиры, рассказывать особо нечего.

Самое обидное, что всё это можно было избежать двумя бумажками.

Первая, брачный договор. У нас к ним до сих пор относятся как к чему-то слегка неприличному. Мол, если подписываешь, значит уже не доверяешь. Хотя по факту это способ договориться на берегу, пока вы ещё друг другу нравитесь. Заключить можно когда угодно: хоть через день после свадьбы, хоть через десять лет. Сходили к нотариусу, расписались, забыли.

Вторая, оформить деньги от родителей договором дарения. Не просто перевести три миллиона на карту с пометкой «доча, держи», а нотариа

sosnovikov_estate ⏬ Возможно, это самая необычная новостройка Петербурга ⏬

И уж точно одна из самых красивых.

Покажите мне ещё один дом в городе, у которого два корпуса соединены «небесным мостом». Я подожду.

Со стороны это вообще больше похоже на Дубай, чем на Питер. Только вместо пустыни здесь первая линия Финского залива, и впереди уже точно ничего не построят.

Внутри моста пространство для жильцов. Кинотеатр, VR-зал, коворкинг, библиотека, спа, йога. То есть ты буквально живёшь и ходишь по делам по воздуху между двумя домами.

80% квартир видовые, смотрят на залив. На верхних этажах пнетхаусы с семиметровыми потолками. Вокруг ландшафтный дизайн, а не парковка на парковке.

Хотите подробности? Пишите слово «подбор» в личные сообщения.

#сосновиков
#новостройки
#ипотека
#недвижимость
#риэлтор

sosnovikov_estate ⏬⏬⏬ Покупаешь квартиру, всё проверяешь, всё подписываешь, въезжаешь. А через полгода в дверь звонит человек со словами «здравствуйте, я тут живу».

И ведь не поспоришь.

Если когда-то давно он отказался от приватизации, то получил пожизненное право жить в этой квартире. Не право собственности, не долю, а именно право проживать. И это право едет с квартирой как прицеп, через всех новых владельцев, через любые перепродажи. Хоть пятый собственник, хоть десятый, без разницы. Суд встанет на его сторону.

Хорошая новость в том, что таких персонажей видно заранее. В архивной выписке из домовой книги указано всё: кто когда был зарегистрирован, в каких отношениях с другими жильцами, как долго. По сути, вся биография квартиры на одном листе.

Плохая новость в том, что давать её продавец не обязан. Зато реакция на просьбу часто говорит больше, чем сама выписка. Если человеку нечего скрывать, он просто её приносит. Если начинает юлить, вот тебе и ответ.

В общем, перед покупкой квартиры просите архивную выписку. И пересылайте этот пост тем, кто сейчас квартиру выбирает, чтобы потом не открывать дверь незнакомцу с правом на ваш диван.

В профиле разбираю такие истории нормальным языком. Подписывайтесь, чтобы �

sosnovikov_estate ⏬ Сдача квартиры в России до сих пор обставлена как ритуал из девяностых ⏬

Особенно если у арендаторов дети.

«Пропишешь, не выгонишь», «потом ещё и долю отсудят», «а с детьми вообще туши свет». Стандартный набор страхов, который передаётся из поколения в поколение вместе с рецептом борща.

Только вот прописки в России нет уже тридцать лет. Есть постоянная регистрация и временная, и это две совершенно разные вещи.

Постоянная, та самая, которой все боятся по инерции. Её действительно стоит делать с осторожностью. Временная регистрация оформляется на определённый срок, и когда он заканчивается, регистрация автоматически прекращается. А если арендатор съехал раньше, идёшь в МФЦ и снимаешь его с регистрации досрочно. Именно временную и оформляют арендаторам. У детей регистрация привязана к родителям и заканчивается вместе с их.

Бояться, в общем, надо совсем другого. И пока все боятся не того, попадают на штрафы, причём с обеих сторон.

В профиле разбираю такие вопросы по-человечески. Подписывайтесь, чтобы не бояться того, чего не существует.

А шаблон договора найма можете попросить. Скину.

#сосновиков
#новостройки
#ипотека
#недвижимость
#риэлтор

sosnovikov_estate ⏬ Семейная ипотека наоборот ⏬

Те, кто успел запрыгнуть в семейную ипотеку под низкий процент, обычно искренне считают, что победили систему. И в общем-то правильно делают.

Но иногда бывает забавно.

В Петербурге появились варианты, где ставка получается ещё ниже семейной. Причём не на пару лет с последующим скачком в космос, а на весь срок и без удорожания самой квартиры.

Звучит странно, и первая реакция здорового человека — искать подвох. Но если коротко, застройщик субсидирует ставку из своей маржи, чтобы не снижать цену в моменте и продолжать спокойно продавать.

Получается интересная математика. Платёж по ипотеке внезапно оказывается меньше, чем за аренду похожей квартиры рядом. То есть человек, который снимает, по сути отдаёт ту же сумму, только без единого квадратного метра в собственности на выходе.

Варианты есть на любой вкус. От студий с нишей под шкаф до трёшек с мастер-спальней. Если хочется узнать подробнее напишите слово «подбор».

#сосновиков
#новостройки
#ипотека
#недвижимость
#риэлтор

sosnovikov_estate ⏬ Маткапитал и магия первого взноса ⏬

Периодически слышу от клиентов: «Маткапа не хватит даже на первый взнос, что там вообще можно взять».

На словах звучит правдоподобно. На студию впритык, про однушку можно забыть, про двушку даже не начинаем разговор.

Но вся история ломается об одну деталь. Все по умолчанию считают первый взнос 20%. А есть комплекс, где он в два раза меньше, всего 10%.

И вот тут происходит небольшая магия. Тот же самый маткапитал, который только что «никуда не хватал», внезапно закрывает первый взнос на нормальную однушку.

Сумма та же. Программа другая. И квартира уже не студия, а однушка.

За подробностями пишите слово «подбор» в личные сообщения.

сосновиков
#новостройки
#ипотека
#недвижимость
#риэлтор