Татьяна Казначеева| Брокер по недвижимости в Москве| Стратег

Если у вас есть квартира, дом или участок, я бы поставила запрет на регистрационные действия с недвижимостью без вашего личного участия. ⠀ Это не панацея от всех мошеннических схем, но очень базовая защита, которая реально стоит 10 минут вашего времени. ⠀ Как поставить запрет через «Госуслуги» ⠀ 1. У вас должна быть подтверждённая учётная запись. 2. Нужна УКЭП. Самый простой вариант - через приложение «Госключ». Для выпуска подписи понадобится загранпаспорт с биометрией и смартфон с NFC либо подтверждённая биометрия. Если это не подходит, идентификацию можно пройти очно через банк или МФЦ. 3. В «Госуслугах» заходите в раздел «Недвижимость» и выбираете услугу «Запрет на действия с недвижимостью без личного присутствия». 4. Проверяете свои данные и выбираете объект. ⠀ ⚠️ Если объектов несколько, на каждый подаётся отдельное заявление. ⠀ 1. Подписываете заявление через «Госключ» или своей УКЭП. ⠀ Важно: после формирования заявления его нужно подписать в течение 24 часов. ⠀ 1. Отправляете заявление в Росреестр. ⠀ Обычно запись в ЕГРН вносится в течение 5 рабочих дней. После этого уведомление придёт в личный кабинет. ⠀ Если проще через МФЦ ⠀ Берёте паспорт, ИНН и документы на недвижимость, приходите в МФЦ и просите подать заявление о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника. ⠀ Специалист подготовит заявление, вы его подпишете. ⠀ Срок обычно около 5 рабочих дней, через МФЦ иногда может быть до 7. ⠀ Что важно знать ⠀ ✔️Услуга бесплатная. ⠀ ✔️Запрет действует бессрочно, пока вы сами его не снимете. ⠀ ✔️Снять его можно также через «Госуслуги» или МФЦ. ⠀ ✔️Проверить, что запись появилась, можно в разделе «Недвижимость» на «Госуслугах» или в свежей выписке из ЕГРН. ⠀ И ещё важный момент: запрет не блокирует вообще любые регистрационные действия. Есть предусмотренные законом исключения, например решение суда, действия судебного пристава, наследование и отдельные нотариальные случаи. ⠀ Если недвижимость у вас есть, я бы просто поставила этот запрет и больше к этому вопросу не возвращалась. ⠀ 10 минут сейчас могут сильно упростить жизнь потом.

@kaznacheeva_pro

На просмотре очень легко купить первое впечатление: красивое лобби, свет, вид, запах нового дома. ⠀ А я в этот момент смотрю на вещи, о которых обычно вообще не думают. ⠀ Например: ⠀ Коляcочная есть. А место в ней реально есть? Сколько квартир ей пользуются, можно ли действительно оставить там коляску, велосипед, самокат и что разрешено правилами дома. ⠀ Кондиционеры предусмотрены. А поставить их можно во всех комнатах? Где стоят внешние блоки, сколько точек разрешено, есть ли ограничения по фасаду и хватит ли мощности. ⠀ А что с шумом не днём на показе, а в обычной жизни? Дорога, въезд в паркинг, разгрузка, рестораны, инженерное оборудование, двор вечером. ⠀ Вот за такими вещами как раз слежу я. ⠀ Клиенту остаётся понять главное: нравится ли ему сам проект, квартира и ощущение от места. ⠀ Если наши параметры совпали, всё остальное проверено и квартира нравится, тогда можно спокойно принимать решение. ⠀ Если хотите, чтобы все такие нюансы я закрыла за вас, напишите мне.

@kaznacheeva_pro

Если покупаете квартиру в Москве как инвестицию, сохраните эти 7 пунктов. Я бы считала объект именно так. ⠀ 1. ЦЕНА ВЫХОДА, А НЕ ЦЕНА В ОБЪЯВЛЕНИИ ⠀ Если похожие квартиры выставлены по 30 млн ₽, это не значит, что ваша стоит 30. ⠀ Считайте 3 цены: за сколько продадите за 30 дней / 3 месяца / 6 месяцев. Это и есть реальная ликвидность. ⠀ 2. КОНКУРЕНЦИЯ НА ВЫХОДЕ ⠀ Если в доме 300–400 одинаковых евро-2, через 3 года вы можете продавать одновременно ещё с 15–20 собственниками. ⠀ Чем больше одинакового предложения, тем выше вероятность, что продавать придётся ценой. ⠀ 3. ФОРМУЛА ЧИСТОЙ ПРИБЫЛИ ⠀ Цена реальной продажи − цена покупки − ремонт − мебель − расходы на владение − расходы на сделку − налоги = чистая прибыль. ⠀ Не «купили за 20, теперь стоит 27». Считать нужно то, что реально осталось после выхода. ⠀ 4. ДОХОДНОСТЬ НА СВОЙ КАПИТАЛ ⠀ Чистая прибыль ÷ собственные вложенные деньги × 100%. ⠀ 5 млн прибыли на вложенные 7 млн и те же 5 млн на вложенные 30 млн - это две совершенно разные инвестиции. ⠀ 5. СТОИМОСТЬ ВРЕМЕНИ ⠀ 20 млн пролежали в квартире 3 года и дали 3 млн прибыли? ⠀ Сравните, сколько те же 20 млн могли заработать за эти 3 года в другом инструменте. ⠀ Рост цены ещё не означает эффективную работу капитала. ⠀ 6. ЧИСТАЯ ДОХОДНОСТЬ АРЕНДЫ ⠀ Не: 100 000 ₽ × 12 = 1,2 млн. ⠀ А: ⠀ аренда − простой − налоги − ремонт − мебель − коммунальные расходы собственника − управление − мелкие замены. ⠀ И только потом: ⠀ чистый доход от аренды ÷ стоимость квартиры × 100%. ⠀ Заявленные 6% легко могут превратиться в реальные 3,5–4%. ⠀ 7. МИНИМУМ ДВА СЦЕНАРИЯ ВЫХОДА ⠀ Купили под рост - рынок встал, сдаём. Купили под аренду - доходность упала, продаём. ⠀ Если вся стратегия держится только на фразе «Москва всё равно вырастет», для меня это слабая инвестиция. ⠀ Главный вопрос перед покупкой: не «сколько заработаю?», а «как, за сколько и за какой срок я смогу вернуть отсюда свои деньги?»

@kaznacheeva_pro

Перешлите тем, кто поймёт о чём вы…

@kaznacheeva_pro

Квартиру в любом случае я бы покупала с мыслью, что жизнь может поменяться. Сегодня вы покупаете её для себя, а через три года может появиться другая работа, другой район, другая семья, другой бюджет или просто другое желание. Поэтому я всегда смотрю не только на то, нравится ли квартира сейчас, но и на то, насколько легко её потом будет продать. Обычно лучше всего продаются квартиры, где сходятся несколько вещей: нормальная транспортная доступность, понятная планировка, адекватный метраж, хороший дом и понятный сценарий для следующего покупателя. Если не хотите самостоятельно изучать весь рынок, сравнивать десятки проектов и разбираться, что из этого действительно ликвидно, приходите ко мне на консультацию. Я соберу несколько готовых вариантов под вашу задачу, и вам останется уже выбирать из них.

@kaznacheeva_pro